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Immobilier : à partir de quel salaire peut-on réaliser un investissement locatif ?

bajram — Mon, 15 Nov 2021 15:13:48 +0000

Une étude de Beanstock, une start-up spécialisée dans l’investissement locatif, détaille par ville le salaire nécessaire pour investir tout en restant locataire de sa résidence principale. Spoiler : c’est possible dès 2.000 euros brut mensuels.

Les prix de l’immobilier qui s’envolent dans certaines grandes villes françaises empêchent de plus en de Français, souvent jeunes, d’accéder à une propriété à la hauteur de leurs exigences. L’astuce pour y parvenir : rester locataire et réaliser un investissement locatif pour l’acquisition de son premier bien immobilier.

C’est en tout cas le parti pris de Beanstock, une start-up spécialisée dans l’investissement locatif. Elle vient de réaliser une étude qui détaille ville par ville le salaire nécessaire pour investir dans une petite surface, entre 13 et 18 mètres carrés tout en restant locataire.

A partir de 2.039 euros brut mensuels, il est ainsi possible d’investir à Perpignan et pour quelques euros de plus (2.085 euros) au Havre. De l’autre côté du classement, Paris dont le mètre carré moyen a dépassé les 10.000 euros, nécessite un revenu de 3.784 euros. Dans la suite des villes qui exigent le salaire le plus élevé, on trouve Bordeaux (2.762 euros) puis Lyon (2.727 euros).

La start-up s’est appuyée sur un prêt immobilier sur vingt ans, avec un taux d’endettement maximum, un crédit à 1,20 %, avec des frais de notaire à 8 % et considérant un apport de 15 %. A cela s’ajoutent les montants moyens dans les villes étudiées, la rentabilité moyenne des investissements locatifs en fonction de leur géographie.

Plus de flexibilité

Enfin, l’entreprise a rajouté des frais de travaux (courant lors d’un investissement locatif), mais aussi ses frais appliqués lorsqu’elle intervient comme intermédiaire. « Nos frais sont considérés comme des frais que vous aurez, en moyenne, de toute manière si vous n’étiez pas passé par nous. La raison ? On négocie beaucoup plus sur les travaux, les courtiers… ce qui permet de réduire les frais de nos clients », assure Alexandre Fitussi, le cofondateur de Beanstock.

Depuis la crise sanitaire, l’intérêt des Français et en particulier des plus jeunes se poursuit. Il faut dire que les offres deviennent pléthoriques pour financiariser l’immobilier et investir « clé en main ».

« Notre client moyen a 28 ans. Pour une partie d’entre eux, l’investissement locatif répond à un problème de flexibilité : ils ne savent pour où ils seront dans les cinq prochaines années, ils ont du mal à se projeter », poursuit l’entrepreneur. Ils n’ont soit pas envie de s’encombrer d’une résidence principale, soit n’ont pas les moyens d’acheter un appartement dans lequel ils souhaitent vivre.

Source : Les Echos

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Pourquoi les travailleurs frontaliers se ruent-ils vers la Savoie ?

bajram — Tue, 13 Apr 2021 08:58:07 +0000

Si le nord de la Haute-Savoie a toujours attiré les Français travaillant en Suisse, ceux-ci n’hésitent plus désormais à s’installer plus loin de la frontière, jusqu’au nord de la Savoie pour certains, face à la montée des prix immobiliers dans le Genevois.

En 20 ans, le travail frontalier a explosé autour de Genève. Selon la dernière étude de l’Insee, ils sont près de 100 000 travailleurs de Haute-Savoie, Savoie et du Pays de Gex à passer la frontière chaque jour, soit une hausse de 57% en 10 ans !

Les communes situées au plus près de la frontière les ont toujours attirés, ce n’est pas nouveau. Annemasse et Saint-Julien-en-Genevois possédaient déjà en 1999 plus de 25% de frontaliers parmi leur population active… Des chiffres qui grimpent aujourd’hui à plus de 50% !

Mais selon l’Insee, les frontaliers ne vivent plus uniquement dans ces communes limitrophes de la Suisse. « Leur nombre explosent dans des communes de plus en plus éloignées de Genève », observe Sébastien Cartier, vice-président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) Savoie Mont-Blanc.

Le Smic suisse ne suffit plus !

La tension est telle dans le Genevois que, malgré leur salaire suisse, certains frontaliers n’arrivent plus à acheter. « C’est particulièrement vrai pour les couples dont un seul des conjoints travaille en Suisse », constate Sébastien Cartier. Rien qu’à Saint-Julien-en-Genevois et Annemasse, le prix du m² a en effet grimpé de 25% en 10 ans.

Ces niveaux de prix se reportent petit à petit sur les alentours du Genevois, jusque dans le Bas-Chablais. Ils confortent au passage la cote des secteurs les plus prisés comme Ambilly, Neydens ou Archamps qui ont vu leur prix médian au m² augmenter de 25% à 30% en 10 ans.

« Ces communes, avec leur joli marché de maisons individuelles, ne sont désormais accessibles qu’aux couples de frontaliers CSP+ », observe Sébastien Cartier.

Ironie du sort : ces niveaux de prix ont été atteints sous l’effet justement d’un nombre toujours croissant de Français travaillant en Suisse, « où le Smic à 3 800 € bruts par mois leur confère un pouvoir d’achat bien supérieur aux travailleurs français », constate Olivier Gallais, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) des Alpes.

Résultat, de plus en plus de frontaliers se reportent sur des marchés périphériques.

« C’est le cas dans les petites communes de campagne comme Viry, Valleiry ou Chênex, qui permettent d’accéder facilement à la rive droite du lac Léman, analyse Sébastien Cartier. Du côté d’Annemasse, la Vallée Verte séduit de plus en plus, de Boëge à Habère-Poche, des villages avec des maisons et un foncier moins onéreux. Plus au sud, La Roche-sur-Foron, Saint-Pierre-en-Faucigny et Bonneville attirent également. Les frontaliers se laissent tenter par ces communes reculées où les prix sont attractifs (entre 2 000 € et 3 000 € le m²), tout en restant à une vingtaine de minutes de Genève par l’A40. »

Aussi, la structuration fin 2019 d’un réseau ferroviaire transfrontalier reliant le nord de la Haute-Savoie au centre de Genève a fait bouger les lignes.

« Le Léman Express a désenclavé une bonne partie du Chablais. En conséquence, la demande se déplace. Auparavant, les acquéreurs voulaient tous être au plus près de la frontière. Ils sont désormais nombreux à Bons-en-Chablais ou Machilly, par exemple. »

Selon lui, des hausses de prix sont à prévoir à l’avenir dans ces secteurs.

Des frontaliers toujours plus loin de la frontière !

Le phénomène s’accentue aussi plus au sud. Jugez plutôt : à Cruseilles, la part des frontaliers dans la population active est passée de 27% à 37% en 20 ans, à La Balme-de-Sillingy de 3% à 13% et à Annecy de 2% à 9%.

À mesure que l’on remonte l’autoroute en direction d’Aix-les-Bains, toutes les communes voient le nombre de frontaliers exploser… et le prix du m², avec + 37% à Cruseilles en 10 ans, +38 % à La Balme, + 42% à Annecy…

« L’explication, c’est l’inauguration du prolongement de l’A41 en 2008 entre Annecy et Genève », explique-t-il. Cet ouvrage a placé les deux villes à seulement 30 minutes de route et a de facto rapproché de Genève l’Albanais et le nord de la Savoie.

« Ce secteur connaît une dynamique sans précédent, puisqu’il est un marché de report séduisant les frontaliers pour son accessibilité », ajoute Corinne Desmoulins. Rien qu’entre 2019 et 2020, le prix du m² a augmenté de 17%.

« Le ruissellement de frontaliers de la Haute-Savoie vers la Savoie s’est accéléré », ajoute Eric Goset de l’agence Valexim d’Annecy.

Ils profitent à Grésy-sur-Aix d’un marché du neuf en plein développement à des prix 15% à 20% moins chers que dans le Genevois ou le bassin annécien.

Le secteur de Grésy séduit des acquéreurs qui en sont originaires, à la différence du secteur du Genevois où s’installent des frontaliers venant d’autres régions car attirés par les salaires suisses.

Ce ruissellement s’arrête pour le moment au niveau d’Aix-les-Bains, mais je ne serais pas surpris que cela se poursuive jusqu’au nord de Chambéry où les prix de l’immobilier sont encore plus bas. »

Des frontaliers qui veulent du calme et du vert

En parallèle des frontaliers en quête de prix plus attractifs ou d’accessibilité, d’autres se paient le luxe de privilégier leur cadre de vie.

Sébastien Cartier voit des frontaliers ayant la possibilité de télétravailler plusieurs jours par semaine, – de fait, moins exigeants quant aux kilomètres à avaler pour aller sur leur lieu de travail -, s’installer dans des secteurs qu’ils excluaient auparavant. De quoi expliquer une part de frontaliers grandissante dans les massifs des Bauges, des Bornes ou du Chablais…

Alors qu’ils n’étaient quasiment pas présents au Grand-Bornand en 1999, ils représentent désormais 2,1% de la population active.

À Samoëns, leur part est passée de 1,7% à 3,3% et à Taninges de 1,9% à 5,5%.

Achat : faut-il emprunter en francs suisses ?

Beaucoup de frontaliers se posent cette question : y a-t-il un intérêt à emprunter en francs suisses pour acheter un logement en France dont la valeur est en euros ?

« Le jour où vous revendez le bien, vous remboursez une dette en francs suisses avec le fruit de la vente conclue en euros. Avec un euro plus fort qu’au moment de l’achat, vous achetez plus de francs suisses. La vente vous permettra ainsi de couvrir la dette en francs suisses, voire d’effectuer une plus-value, explique Sylvain Challande. Avec un euro plus faible, vous achetez moins de francs suisses. La vente vous fera peut-être perdre la plus-value ou pire vous coûtera de l’argent. »

Réaliser ce montage, c’est faire le pari que le franc suisse va perdre de sa valeur par rapport à l’euro. Autant le faire quand le taux de change est de 1,10 plutôt que de 1,70. Sur 25 ans, il peut y avoir des variations, l’opération n’est alors valable que si vous êtes rémunéré en francs suisses tout au long du crédit.

Source : Le Dauphiné

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Immobilier en pays de Savoie : la rareté continue de faire monter les prix

bajram — Thu, 08 Apr 2021 09:31:39 +0000

La chambre interdépartementale des notaires de la Savoie et de la Haute-Savoie a présenté un état des lieux des marchés immobiliers, et leur évolution du 1er janvier au 31 décembre 2020.

Plus de peur que de mal. Alors que les notaires s’attendaient à dresser un bilan désastreux du marché immobilier, Covid oblige, il « se porte bien au niveau des prix et n’a pas dégringolé au niveau du volume des ventes », résume maître Yannick Garnier, de la chambre interdépartementale de la Savoie et de la Haute-Savoie. Mardi 6 avril, au siège de la Chambre, à Annecy, il présentait, avec Gilles Goetzmann, ingénieur d’affaires, et maître Nicolas Bouvier les tendances et les évolutions 2020 des marchés immobiliers des deux départements.

Le volume de ventes a diminué : – 8,8 % en Savoie, et -1, 1 % en Haute-Savoie. Avec 1,2 millions de volume de vente en 2020, « la Covid n’a pas eu une incidence aussi forte que ce que l’on aurait pu penser », souligne tout de même maître Yannick Garnier. Les prix, eux, ont continué d’augmenter. L’indice de prix des logements anciens a grimpé de 5 %, maisons et appartements confondus. Un chiffre légèrement inférieur à la moyenne nationale (+6,6 % pour les appartements anciens, +6,4 % pour les maisons anciennes).

Dans les centres urbains, les appartements anciens d’Annecy (4 280 euros le m²) et d’Aix-Tresserve (3 310 euros le m² ) continuent d’attirer les acquéreurs, tout comme Cruseilles-Thorens (3 820 euros le m²), avec des prix à la hausse d’environ 6 %.

« Pour faire un bon coup, c’est Chambéry »

Chambéry (2 260 euros le m²) suit le peloton de tête de près, avec une évolution annuelle de + 4,2 %. « Pour ceux qui veulent faire de la plus value, c’est Annecy. Pour ceux qui veulent faire un bon coup, c’est Chambéry », glisse le notaire.

Du côté des maisons anciennes aussi, la Savoyarde a la cote, avec un prix médian à 354 000 euros. Un prix qui a évolué de + 18,1 % cette année, devant Annecy (+ 11,9 %).

« Des augmentations à deux chiffres, je ne suis pas sur qu’on en verra par la suite », lance maître Yannick Garnier, expliquant ces hausses par le fait que « beaucoup de gens se sont lancés et se sont motivés à acheter».

La désurbanisation en question

« Aujourd’hui, même construire devient cher », assure maître Yannick Garnier, anticipant un surplus avec la Réglementation thermique 2020, qui devrait entrer en vigueur en 2022. Le prix médian au m² du terrain à bâtir est de 102 euros en Savoie (210 euros à Aix-Tresserve, 77 euros dans la Vallée de la Maurienne) et de 200 euros en Haute-Savoie (300 euros à Annecy, 104 euros dans le secteur de l’Albanais).

« Comment faire du vert en faisant du béton ? » C’est la question que se posent les notaires. Comprendre : comment concilier les politiques écologistes, qui veulent restreindre l’urbanisation et appliquer de nouvelles normes de construction, avec une offre immobilière déjà sous tension dans les deux départements, et donc des prix élevés.

« Bien sûr, nous concevons qu’il faille limiter l’attractivité des villes, mais comment arrivera-t-on à développer le foncier social s’il y a un renchérissement des biens immobiliers et à garder des prix relativement stables si les logements diminuent ? », s’interroge maître Nicolas Bouvier. « Il y a un vrai enjeu écologique mais aussi un vrai enjeu social », complète maîtreYannick Perrin. Un débat qui s’impose de plus en plus suite à l’arrivée des nouvelles municipalités écologistes.

« Tout le monde augmente sauf le Genevois »

« Tout le monde augmente sauf le Genevois », assure le notaire. Dans le secteur, les prix sont en baisse de 3,4 %. « Peut-être la lassitude de voir des grues de partout. » Du reste, les prix varient de 215 000 euros à Montmélian/Saint-Pierre/La Rochette à 570 000 euros à Annecy.

LES CHIFFRES EN SAVOIE :
– Appartements anciens : 2 840 €/m² (+4,7%).
– Maisons anciennes : 247 200 € (+4 %).
– Terrains à bâtir : 88 800 € (+9,3 %).
– 30 % des biens sont détenus plus de 15 ans.
LES CHIFFRES EN HAUTE-SAVOIE :
– Appartements anciens : 3 600 € / m² (+2,8 %).
– Maisons anciennes : 395 000 € (+ 8,2 %).
– Terrains à bâtir : 140 000 € (-0,7 %).
– 29 % des biens sont détenus entre 5 et 10 ans.

En montagne, le marché tient bon

En montagne, le prix médian au m² des appartements anciens se situe entre 2 350 euros en Maurienne (-4,4 %) et 5 170 euros dans le Mont-Blanc (+4 %). Pour les maisons anciennes, les prix varient de 631 000 euros dans le Mont-Blanc à 243 000 euros en Maurienne.

Mystère pour les stations de Tarentaise et Maurienne

Dans les stations de la Tarentaise, on constate une baisse du prix médian de l’ordre de 14,9 %, alors que, dans le même temps, il est en hausse de 10,6 % dans les stations de Maurienne. « C’est un mystère », commente maître Nicolas Bouvier. Cela pourrait tout de même s’expliquer par le fait que « les prix d’entrée, plus faibles, attirent la demande en Maurienne », faisant ainsi monter les prix.

Le Mont-Blanc toujours en tête

« Les ventes des biens à la montagne ne sont pas identiques à la vente des forfaits de ski », constate le notaire. Alors que la vallée de la Tarentaise concentre les plus célèbres stations de ski d’altitude (La Plagne, Les Arcs, Val Thorens…), le secteur du Mont-Blanc caracole toujours en tête des ventes (28 % en 2020). « On a un développement de l’offre immobilière qui est concentré sur les stations plus anciennes ».

Et de conclure, sur une note optimiste : « C’est un marché qui tient bon, avec de l’intérêt et une évolution contrastée », et surtout, « l’absence de bulle immobilière, ce qui est positif pour un marché secondaire et qui permet de rester optimiste sur son évolution ».

La preuve : même avec le Brexit, les Britanniques continuent d’être attirés par la station des Portes du Soleil, où ils représentent 17 % des acquéreurs.

Source : Le Dauphiné

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Marché de l’immobilier en Haute-Savoie : les chiffres à retenir

bajram — Fri, 26 Mar 2021 15:22:29 +0000

Peu impacté par la crise sanitaire et économique (en tout cas dans la location et la transaction), le marché de l’immobilier s’est plutôt bien porté en 2020. Analyse.

Comme tous les secteurs d’activité, l’immobilier a été impacté par la crise sanitaire exceptionnelle de 2020 (et 2021). Pour autant, en Haute-Savoie, le bilan de l’année écoulée, dressé par la Fnaim Savoie Mont Blanc jeudi 28 janvier, n’est pas aussi catastrophique qu’on aurait pu s’y attendre. Il est même plutôt bon. La preuve avec ces quatre chiffres à mémoriser.

8

Comme le nombre de jours durant lesquels les agences immobilières du département ont cessé leurs activités pendant le confinement du printemps. « La pause a été toute petite. Au bout d’une grosse semaine, les acteurs s’étaient adaptés grâce aux signatures électroniques, aux visites virtuelles et aux visioconférences et avaient redémarré », révèle Jean-Jacques Botta, président de la chambre. Et au moment du déconfinement, c’est reparti « très fort ». « Tous les projets qui avaient été enclenchés (cela s’est également vérifié lors du confinement d’automne) sont allés au bout », assure le spécialiste. Au final, ce dernier estime qu’il n’y a eu que « 3 à 4 % » de transactions en moins par rapport à 2019.

6

Si le marché de la location a « un tout petit peu ralenti » en 2020, les prix des loyers, eux, ont continué à grimper, en particulier sur le Léman et dans la vallée de l’Arve, où ils ont pris 6 % en un an (contre +3 % seulement à Annecy). À Annemasse, où les biens situés à proximité de la nouvelle gare et le long du tracé du Léman Express sont de plus en plus prisés, le mètre carré à la location tourne aujourd’hui autour de 16 euros (prix médian).

4 000

En matière de transaction, c’est dans la vallée de l’Arve que les prix ont le plus flambé en un an. « Ils ont augmenté de presque 10 % », analyse Sébastien Cartier, vice-président de la Fnaim Savoie Mont Blanc et spécialiste du secteur. Ils s’établissent désormais à 4000 euros le mètre carré médian, soit plus que sur le bassin lémanique (3600 euros). L’explication ? « Le grand nombre de constructions neuves », assure l’expert.

5 200

Toutefois, ces prix sont encore assez loin des tarifs annéciens, qui trustent une nouvelle fois le haut de l’affiche. Toujours dans le domaine de la transaction, le mètre carré médian atteint aujourd’hui les 4500 euros sur le bassin de vie et 5200 euros intra-muros. Une cherté qui s’explique par les péripéties politiques des derniers mois. « Pendant la campagne électorale, le rythme de construction a été ralenti et, comme on a changé de majorité, il n’est pas encore reparti », livre Jean-Jacques Botta. Qui invite les pouvoirs publics à ne pas trop traîner car la demande continue de croître. « En Haute-Savoie, un nouvel arrivant sur deux s’installe sur Annecy. »

Source : L’Essor Savoyard

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