Une étude de Beanstock, une start-up spécialisée dans l’investissement locatif, détaille par ville le salaire nécessaire pour investir tout en restant locataire de sa résidence principale. Spoiler : c’est possible dès 2.000 euros brut mensuels.

Source : Les Echos

Les investisseurs continuent de miser sur l’immobilier !

La situation sanitaire n’a d’ailleurs fait que renforcer l’attrait de la pierre, plus que jamais valeur refuge en ces temps de crise. Non contents de considérer l’immobilier comme le placement le plus attractif, les investisseurs y voient également se dessiner de nouvelles opportunités et ils restent optimistes quant à l’aboutissement de leurs projets, ceux-ci étant en grande majorité ciblés sur leur territoire.

82 % des investisseurs misent sur l’immobilier

Le moral des investisseurs français ne semble donc que peu affecté par la crise du Covid. Ainsi, près des 3/4 (73 %) des investisseurs locatifs interrogés déclarent avoir confiance dans l’aboutissement de leur projet immobilier. Ce chiffre est en recul par rapport au mois d’avril et bien que la moitié des projets soit impactée, la moitié des investisseurs pense que c’est le bon moment pour acheter en vue de louer.

Cet enthousiasme s’explique notamment par les taux d’intérêts qui continuent de baisser. En dépit de la crise et de ses probables répercussions économiques, la perspective de crédit ne change pas chez les investisseurs : ils sont près de 9 sur 10 à prévoir de souscrire un prêt immobilier pour financer leur acquisition. 

Pour 61 % des investisseurs, la crise peut créer des opportunités immobilières

Source : Se Loger

Avec la crise sanitaire engendrée par l’épidémie de Covid-19, les critères de choix des acquéreurs de biens immobiliers semblent évoluer. Envie d’extérieur, de grandes surfaces… La maison individuelle a le vent en poupe dans les deux Savoie !

La crise sanitaire a mis en lumière l’importance de disposer d’un espace extérieur privatif. Lieu de repli privilégié en temps de confinement, il offre aux enfants un espace de jeu et de défoulement, aux adultes un lieu de repos ou de jardinage et à tous un lieu de partage…

Résultat, l’envie d’une maison avec jardin a resurgi plus que jamais chez les citadins. En effet, selon un sondage du groupe Capelli, promoteur immobilier, pour plus d’un Français sur trois la présence d’un espace extérieur est devenue, pendant le confinement, un critère plus important dans le choix de leur logement.

Si tels sont les projets des acquéreurs dans les deux Savoie, il faut que l’offre immobilière suive…

Le territoire, caractérisé par des villes très attractives, propose un large panel de biens à des profils très variés (primo-accédants, investisseurs, retraités…). Mais des zones de tension existent.

C’est le cas dans le bassin annécien où, selon Corinne Desmoulins, directrice générale de l’agence Canal Immobilier à Annecy, l’offre de maisons est faible : « C’est structurel et cela va s’aggraver avec l’épisode de Covid-19 que l’on vient de vivre, couplé avec les retards pris sur les délivrances de permis de construire en raison des élections municipales. Les projets futurs se font attendre. Et quand il n’y a pas de nouveaux logements, il se produit une contraction de l’offre et les biens existants prennent de la valeur. »

Même pression dans la région aixoise, d’après Florent Jeantet, dirigeant de 360 degrés Immobilier à Aix-les-Bains, où plusieurs communes sont prisées, comme Pugny-Chatenod ou Grésy-sur-Aix.

Sur l’ensemble du secteur que couvre son agence (d’Albens à Voglans en passant par les contreforts du Revard et Aix-les-Bains), « les demandes sont assez variées, mais ce qui revient le plus c’est la maison plutôt récente avec un niveau de vie de plain-pied. »

Le ticket d’entrée pour un bien d’environ 100 m2 se situe entre 350 000 € et 450 000 €. Les acquéreurs sont plutôt des retraités. « C’est difficile d’attirer les jeunes avec un tel budget », commente Florent Jeantet.

Bien-être et confort, des critères essentiels

Ce qui semble bel et bien s’installer aujourd’hui est l’évolution des critères de recherche des acquéreurs. « Il y a plus d’envie de maison, en tous cas d’extérieur. Pas un grand jardin, plutôt un coin plus intime, analyse Corinne Desmoulins. Le logement « maison » correspond en tous points à ces critères. »

Un constat que partage Jean-Marc Agnolin, directeur de l’agence Savoie Genève Immo : « Les personnes qui étaient prêtes à acheter de grands appartements avec balcon ou petit extérieur reviennent et veulent une petite maison et un coin de verdure. Ils ne veulent plus se retrouver pendant un mois et demi sur un balcon de 8 m2. »

Les communes périphériques à l’agglomération du Grand Annecy (Sillingy, La Balme, Saint-Félix…) sont plus prisées qu’il y a quelques mois, selon Corinne Desmoulins. « À partir du moment où l’on reste sur des axes facilement accessibles, l’attractivité de ces secteurs est renforcée », remarque-t-elle.

Avant la crise sanitaire, les acheteurs pouvaient rogner sur la surface du bien pour coller à leur budget, mais aujourd’hui ils sont prêts à s’éloigner de leurs centres d’intérêt moyennant bien-être et confort dans leur logement. « C’est peut-être le changement qu’apporte l’épisode du coronavirus », estime-t-elle.

Des prix et des ventes déjà en augmentation en 2019

En 2019, le prix médian d’une maison se situait autour de 237 000 € en Savoie et 360 900 € en Haute-Savoie, selon la Chambre interdépartementale des notaires de la Savoie et de la Haute-Savoie.

Des montants en augmentation respectivement de 5,1 % et 2,7 % par rapport à 2018. Selon la FNAIM Savoie Mont-Blanc, le prix médian peut aller de 190 000 € dans l’Avant-Pays savoyard à 463 000 € dans le bassin annécien, en passant par 335 000 € à Aix-les-Bains ou Chambéry, 390 000 € dans la région de l’Arve et 449 000 € dans la région du Léman.

Tout comme les prix, les volumes de vente ont augmenté l’année dernière. En janvier 2020, les notaires ont annoncé en effet des transactions en hausse de 14 % en Savoie pour les maisons et de 4 % en Haute-Savoie.

Quelles prévisions pour 2020 ?

Après une année qualifiée d’exceptionnelle, certaines personnes espéraient que 2020 serait du même cru. En mettant un coup d’arrêt à l’économie mondiale, la Covid-19 a sans doute mis à mal ces prévisions car la reprise d’activité suite au confinement ne semble pas s’être faite au même rythme.

À Aix-les-Bains, Florent Jeantet trouve la remise en route plutôt lente : « Il y a eu un petit coup de « speed » avec ceux qui étaient en attente de signatures, mais les gens me semblent plus indécis. »

A contrario, à Bons-en-Chablais, Jean-Marc Agnolin se satisfait d’avoir signé 12 compromis en un mois dès la reprise. « Même si j’ai rarement travaillé autant, ça reste pour moi un « effet élastique ». » Aucun compromis de vente ne semble avoir été rompu ou décalé dans le Chablais à cause de la Covid-19.

« Après une certaine frilosité mi-avril, il y a un vrai engouement aujourd’hui », confirme de son côté Michel Camoz, installé à Chambéry et président de la Chambre interdépartementale des notaires de la Savoie et de la Haute-Savoie.

Selon les professionnels de l’immobilier, il est trop tôt pour donner des statistiques et tirer des conclusions fiables. Difficile également de faire des prévisions sur les prix en Savoie et Haute-Savoie en 2020. Ceux des maisons vont-ils augmenter face à une demande accrue de la part des acquéreurs ? Là encore il est trop tôt pour le dire.

Source : Le Dauphiné

Certains assureurs proposent des mécanismes pour limiter vos pertes en cas de baisse de marchés. Voici tout ce qu’il faut savoir. 

Au cours des mois ayant précédé la pandémie, les épargnants étaient incités à intégrer davantage d’unités de compte (actions, Sicav, FCP, etc., lesquelles, pour rappel, sont des instruments financiers pouvant engendrer des moins-values et une perte en capital, contrairement aux fonds euros) dans leur contrat d’assurance vie. Une stratégie assumée de la part des assureurs qui font face à un environnement de taux bas voire négatifs et une réglementation européenne qui les contraint à repenser leurs offres.

Depuis le début de l’année 2020, les versements sur les supports en unités de compte ont représenté 11,6 milliards d’euros, soit 36% des cotisations selon la Fédération française de l’assurance (FFA). 

Or, il existe un mécanisme qui a fait son apparition dans les années 2006-2007 au sein des contrats d’assurance vie avec pour ambition de limiter les pertes en cas de baisse des marchés sur les fonds les plus volatils. Son nom: le « stop loss ».

Stop loss relatif ou absolu

Un peu comme pour certains ordres passés directement en Bourse, ce mécanisme de limitation des pertes est activé dès lors que la valeur d’un fonds dans lequel on a investi atteint un seuil de moins-value (fixé d’avance). Ce mécanisme permet d’en déclencher la vente et donc d’éviter à l’investisseur d’engranger davantage de pertes. Les fonds sont ensuite basculés sur une autre partie du contrat, généralement la partie en fonds euros du contrat qui garantit le capital.

Il existe deux types de stop loss pour les assurances-vie : relatif ou absolu. Un stop loss dit absolu se déclenche par rapport à votre mise initiale. Si vous perdez le montant déterminé (par exemple 10%) de votre capital investi au départ, la vente (de tout ou partie) du fonds s’enclenche. Avec un stop loss dit relatif, ce n’est pas la mise de départ qui compte mais le point le plus haut atteint par le fonds concerné. Si ce dernier baisse de plus de 10% (pour conserver notre exemple), la vente s’enclenche alors. 

Pour mieux comprendre, imaginez que vous ayez 10.000 euros au départ investi dans un fonds via votre assurance-vie. Vous fixez un stop loss de 10%. Avec un un stop loss absolu, la vente se déclenche si votre capital passe sous les 9.000 euros. En revanche, avec un stop loss relatif, ce seuil va bouger. Imaginez qu’entre-temps, la valeur de votre capital avait progressé jusqu’à 15.000 euros (sans chute de 10% ou plus dans l’intervalle). Dans ce cas-là, c’est lorsque votre capital passera sous la barre des 13.500 euros que la vente se déclenchera.  

On notera que la vente ne concerne pas nécessairement la totalité de l’investissement de départ. Il est possible de prévoir simplement d’alléger la mise à l’atteinte d’un seuil prédéfini. Ce qui vous permet de ne mettre à l’abri qu’une partie de l’investissement (par exemple 10% ou la moitié de la mise de départ), tout en restant investi sur le reste de votre épargne. 

Des coûts inévitables et une réactivité perfectible

Le « stop loss » offre donc un filet de sécurité appréciable. Mais il n’est pas totalement dénué d’inconvénients. D’une part, il faut parfois consentir à des frais de gestion un peu augmentés pour pouvoir disposer de cette option. L’assureur le justifie par la surveillance nécessaire des marchés pour déclencher l’ordre. Ensuite, il faut choisir un stop loss qui correspond bien à la nature du placement. Par exemple, un stop de 5% n’est pas adapté à un placement lié aux marchés actions où la volatilité est naturellement forte: trop serré, la vente risquerait de se déclencher trop vite, faisant perdre à l’épargnant des opportunités de rebond. 

En outre, le délai d’arbitrage n’est pas immédiat. « Le problème avec les fonds communs de placement (FCP – NDLR), c’est que leur valorisation est quotidienne, mais pas à la seconde », explique Philippe Parguey, directeur général de Nortia. « Dès qu’une compagnie d’assurance constate la baisse, elle déclenche l’option de vente… Sauf qu’entre le moment où le fonds franchit le seuil de vente et la vente, il peut se passer un jour, deux jours, voire plus. Et c’est bien là tout le problème », pointe l’expert. Car en cas de baisse brutale des marchés, ce délai de traitement peut générer, pour le détenteur du contrat, des pertes encore plus importantes que la limite fixée par le « stop loss ».

Un point de vue que partage Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’Epargne. Selon lui, ces délais de gestion courant sur plusieurs jours n’ont rien d’étonnants.

« Les compagnies traditionnelles ne font pas de temps réel. Elles déclenchent des ventes de façon groupées car elles gèrent des milliards d’euros d’encours et qu’elles ne disposent pas des moyens techniques suffisants. Certaines fintech de l’assurance vie gèrent des enveloppes du pures actions, d’unités de compte et disposent d’une architecture informatique adaptée. Il s’agit d’assureurs en ligne par exemple. Mais ces derniers gèrent un volume d’encours moindre et parce qu’ils œuvrent sur internet, l’automatisation est plus facile. Ce qui n’est pas le cas des acteurs traditionnels qui n’ont pas mis en place ces options dès le départ ».

« Ce sont des options ‘tarte à la crème' », renchérit Philippe Parguey. « Hyper judicieuses sur le papier, mais pas opérationnelles dans la réalité de l’assurance vie. Le souci tient principalement au fait qu’il est expliqué au client que dès lors qu’un certain seuil est franchi, on vend. Ce que le client traduit par: ‘je ne perdrai pas plus que le seuil défini’. Il faudrait que les assureurs abandonnent ce levier car cette gestion quotidienne et non à la minute n’est pas suffisante ».

Source : BFM Business

Pinel ou Denormandie dans le neuf, pierre papier, déficit foncier… Il y a plusieurs manières d’investir dans l’immobilier. Tour d’horizon.

Investir dans l’immobilier locatif, c’est possible à tout âge. S’il est toujours plus pertinent de consacrer le plus tôt possible une partie de son épargne à un crédit immobilier, en pratique, c’est souvent lorsque l’on s’est assuré un logement pour soi-même et sa famille que l’on commence à s’y intéresser, notamment quand il s’agit de se soucier de sa future retraite. Lorsque l’on se lance, différentes solutions sont disponibles, en fonction de l’objectif poursuivi. 

Défiscaliser avec le dispositif Pinel ou Denormandie

Investir en Pinel ou en Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, en contrepartie d’un engagement de location (sur six, neuf ou douze ans) et du respect de certaines conditions : l’investissement doit porter sur un logement neuf en Pinel (ancien à rénover en Denormandie), les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un plafond, et le loyer lui aussi est plafonné. 

Pour une durée de location de six ans, l’avantage fiscal correspond à 12 % de l’investissement global (plafonné à 300 000 € en Pinel, le mètre carré ne devant pas dépasser 5 500 €), à 18 % pour neuf ans et à 21 % pour douze ans. La réduction d’impôt peut atteindre 63 000 € sur douze ans, soit 5 250 € par an. 

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Le dispositif Pinel, recentré sur les zones géographiques où la tension entre l’offre et la demande de logements est la plus forte, est maintenu jusqu’au 31 décembre 2021, et le dispositif Denormandie jusqu’au 31 décembre 2022 (loi de finances pour 2020). 

Bien que l’on ne doive pas s’attendre à une très forte plus-value à la revente du logement neuf, le dispositif Pinel est intéressant si l’on ne surpaye pas l’acquisition (il ne faut pas dépasser 25 % d’écart par rapport à l’ancien). Et à condition d’investir dans une ville où le marché locatif est dynamique, et dans laquelle les programmes neufs en Pinel ne sont pas en nombre excessif. 

Rentabiliser avec la pierre papier

Avec l’investissement dans une SCPI (société civile de placement immobilier), nom officiel de la « pierre papier », il est possible d’obtenir un rendement souvent supérieur à 4 %, avec des revalorisations régulières. Les SCPI (il en existe près de 200) acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier affecté à la location, et redistribuent à leurs associés les loyers perçus (sous forme de dividendes), après déduction des frais. 

Les SCPI d’immobilier d’entreprise offrent une rentabilité supérieure à l’immobilier d’habitation. Plus leur taille est importante (capitalisation dépassant 250 millions d’euros), plus la diversification des actifs et la dispersion des risques sont garanties. À noter : certaines SCPI misent sur le Grand Paris et sur le développement de l’immobilier de bureaux autour de la capitale. 

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Pour l’investisseur, il n’y a aucun des soucis liés à la détention matérielle d’un bien immobilier, notamment quant à la gestion locative et la mutualisation des risques (impayés, vacances) est l’un des gros avantages de ce type de détention. Avec une mise de fonds qui peut être limitée au départ, donc très accessible aux petits budgets, il est possible d’accéder au marché de la location de bureaux ou de locaux commerciaux dont le particulier est en général exclu. Pour amortir les frais, la durée de détention conseillée est de dix ans au moins.  

Déduire un déficit foncier dans l’ancien

L’investissement locatif dans l’ancien bénéficie d’un prix au mètre carré moins élevé que dans le neuf, et en général on trouve plus facilement un logement bien placé (proche des commerces et des écoles). Le rendement locatif est très variable selon les villes (2 à 4 % à Lyon, mais 8 % à Saint-Étienne !). Grâce à des travaux (notamment d’isolation), on peut générer une plus-value intéressante, imposable en cas de revente sauf si celle-ci intervient après 22 ans de détention. Quant à l’impôt sur le revenu, les loyers sont imposables bien sûr mais il est possible de déduire du revenu global un déficit foncier correspondant notamment aux travaux de réparation et d’amélioration du logement (dans la limite de 10 700 € par an : au-delà de ce plafond, l’excédent est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes). 

Attention ! Quand on impute un déficit foncier, il est obligatoire de continuer à louer le logement concerné pendant au moins les trois années suivantes. Par exemple jusqu’en 2022 si le déficit foncier est imputé sur le revenu global de 2019 : si vous revendez le bien libre d’occupation avant 2022, vous risquez un redressement. 

Source : L’Express

La plateforme Nortia note un comportement « en deux périodes » des gestionnaires de patrimoine au début de la crise sanitaire.

Quelle a été la stratégie des investisseurs – et des conseillers en gestion de patrimoine (CGP) – ces dernières semaines ? L’Observatoire du conseil financier indépendant de la plateforme Nortia, qui travaille en partenariat avec 1.000 conseillers pour un encours de 12 milliards d’euros, constate que « la crise mondiale du Covid-19 a fortement impacté les choix des CGP et de leurs clients ». Mais l’un comme l’autre n’ont pas perdu leur sang froid, à en croire le site. « Il est intéressant de noter que la crise sanitaire n’a pas suscité de mouvement de panique chez les investisseurs, une vision de long terme qui a permis à nos partenaires de continuer à placer des capitaux dans les fonds actions européennes et internationales notamment », analyse Philippe Parguey, directeur général de Nortia.

Volonté des CGP de sécuriser les portefeuilles

La collecte brute a vu la part des OPCVM passer de 35 % au 4e trimestre 2019 à 26 % au 1er trimestre 2020, tandis que les allocations sur l’immobilier sont passées de 10 % à 23 % sur cette période, « confirmant leur place majeure de la gestion de patrimoine ». Sur les encours, la part consacrée aux fonds en euros continue à témoigner de la volonté des CGP de sécuriser les portefeuilles de leurs clients, passant de 40,7 % fin 2019 à 46,1 % fin mars. La part des espèces a progressé modérément concernant l’encours sur les compte-titres, passant de 15 % à 18 % en 3 mois, au détriment des OPC (64,4 % fin 2019 contre 61,1 % fin mars), alors que la part consacrée aux produits structurés est restée stable (15,3 %).

Des arbitrages en deux temps

En termes d’arbitrages entre les classes d’actifs, Nortia constate que « deux périodes se sont succédées » : du 2 au 15 mars, soit dans les deux semaines précédant le confinement, « des mouvements forts sont intervenus en faveur des fonds en euros, pour répondre aux besoins de sécurisation de nos conseillers et de leurs clients dans une période de très grande incertitude ». Une tendance qui s’est accompagnée de désinvestissements massifs sur les fonds diversifiés, déjà boudés début mars, et dont la décollecte s’est accélérée jusqu’à mi-mars avant de progressivement ralentir.

« Réinvestissements progressifs » vers les fonds actions

A partir du 16 mars, la plateforme note des réinvestissements progressifs vers les fonds actions, particulièrement européennes et internationales. Par ailleurs, face au regain de volatilité, et dès la mi-mars, les produits structurés ont « bénéficié de flux d’investissement solides ». Les fonds obligataires sont quant à eux restés atones. « Ils décollectent significativement depuis début mars 2020, avec une semaine particulièrement « noire » pour les fonds investis en obligations internationales entre le 9 et le 13 mars ». La tendance à la décollecte ralentit, mais même lorsqu’elle revient au vert, celle-ci « reste très contenue ».

Source : L’Argent & Vous

L’épargne logée dans un contrat d’assurance vie est-elle protégée en cas de faillite des compagnies d’assurances ?

Les Français inquiets peuvent se rassurer : le législateur a instauré il y a une vingtaine d’années un mécanisme de protection de l’épargne des particuliers. Plus précisément, la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière a instauré le Fonds de Garantie des assurances de personnes (FGAP) dont la mission est, entre autres, de « préserver les droits des assurés, des souscripteurs, des adhérents et des bénéficiaires des contrats d’assurance vie ». Ce fonds est placé sous l’égide de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) : il est notamment alimenté par toutes les sociétés d’assurance vie et de capitalisation opérant en France. 

Quelle garantie ?

Concrètement, quelle pourrait être la « garantie » dont pourrait bénéficier votre épargne en cas de défaillance de votre assureur, dans l’hypothèse où votre contrat (et celui des autres assurés) ne pourrait être transféré chez un autre opérateur ? Cette garantie joue à hauteur de 70 000 € maximum, par contrat, quelle que soit sa date de souscription et les dates des versements effectués. Elle vaut aussi quelles que soient les options financières choisies : épargne logée exclusivement dans le compartiment euro et/ou logée au sein de différents supports en unités de comptes (parts de SICAV ou de FCP, parts de SCPI ou d’OPCI…). 

Cette garantie s’applique par assureur et il ne s’agit pas là d’un simple « détail ». Pour bien comprendre, supposons que vous ayez ouvert un premier contrat en euro il y a une vingtaine d’années puis, un second contrat, il y a une dizaine d’années, mais multisupport cette fois et toujours chez le même assureur. Si vous détenez 50 000€ sur le premier contrat et 100 000€ sur le second, vous ne « récupérerez » in fine que 70 000 €, et non 150 000€ comme vous pourriez le croire de prime abord…  

Un ou plusieurs assureurs ?

Autre précision importante à connaître : ce plafond vaut pour tous canaux de souscription confondus, que ce soit chez un banquier classique, chez un banquier opérant en ligne (via leurs filiales assurance vie respectives), chez un assureur ayant pignon sur rue (via un agent général ou un courtier) ou encore, c’est important, via Internet. Pour bien comprendre là encore, supposons que vous ayez souscrit il y a une vingtaine d’années un contrat auprès d’un assureur puis, plus récemment, un contrat à 0% de frais sur versements comme le sont la plupart des contrats vendus en ligne, surtout lorsqu’ils viennent d’être lancés, comme le contrat Corum Life.  

Certes, vous disposez aujourd’hui de deux produits aux fonctionnalités très différentes (niveau de frais, nombre de supports en unités de compte, rendement du support euros, possibilités de gestion, etc.), mais, sans que vous vous en doutiez, vos contrats sont peut-être couverts par… un seul et même assureur!

Enfin, même si cela tombe sous le sens, il faut préciser que la garantie du FGAP est inopérante en cas de chute des marchés, et donc de perte de la valeur des parts des supports en unités de compte sur lesquels vous avez choisi de placer votre argent. Elle n’a également rien à voir avec la garantie en capital offerte par les fonds en euros. 

Source : L’Express