Pinel ou Denormandie dans le neuf, pierre papier, déficit foncier… Il y a plusieurs manières d’investir dans l’immobilier. Tour d’horizon.
Investir dans l’immobilier locatif, c’est possible à tout âge. S’il est toujours plus pertinent de consacrer le plus tôt possible une partie de son épargne à un crédit immobilier, en pratique, c’est souvent lorsque l’on s’est assuré un logement pour soi-même et sa famille que l’on commence à s’y intéresser, notamment quand il s’agit de se soucier de sa future retraite. Lorsque l’on se lance, différentes solutions sont disponibles, en fonction de l’objectif poursuivi.
Défiscaliser avec le dispositif Pinel ou Denormandie
Investir en Pinel ou en Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, en contrepartie d’un engagement de location (sur six, neuf ou douze ans) et du respect de certaines conditions : l’investissement doit porter sur un logement neuf en Pinel (ancien à rénover en Denormandie), les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un plafond, et le loyer lui aussi est plafonné.
Pour une durée de location de six ans, l’avantage fiscal correspond à 12 % de l’investissement global (plafonné à 300 000 € en Pinel, le mètre carré ne devant pas dépasser 5 500 €), à 18 % pour neuf ans et à 21 % pour douze ans. La réduction d’impôt peut atteindre 63 000 € sur douze ans, soit 5 250 € par an.
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Le dispositif Pinel, recentré sur les zones géographiques où la tension entre l’offre et la demande de logements est la plus forte, est maintenu jusqu’au 31 décembre 2021, et le dispositif Denormandie jusqu’au 31 décembre 2022 (loi de finances pour 2020).
Bien que l’on ne doive pas s’attendre à une très forte plus-value à la revente du logement neuf, le dispositif Pinel est intéressant si l’on ne surpaye pas l’acquisition (il ne faut pas dépasser 25 % d’écart par rapport à l’ancien). Et à condition d’investir dans une ville où le marché locatif est dynamique, et dans laquelle les programmes neufs en Pinel ne sont pas en nombre excessif.
Rentabiliser avec la pierre papier
Avec l’investissement dans une SCPI (société civile de placement immobilier), nom officiel de la « pierre papier », il est possible d’obtenir un rendement souvent supérieur à 4 %, avec des revalorisations régulières. Les SCPI (il en existe près de 200) acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier affecté à la location, et redistribuent à leurs associés les loyers perçus (sous forme de dividendes), après déduction des frais.
Les SCPI d’immobilier d’entreprise offrent une rentabilité supérieure à l’immobilier d’habitation. Plus leur taille est importante (capitalisation dépassant 250 millions d’euros), plus la diversification des actifs et la dispersion des risques sont garanties. À noter : certaines SCPI misent sur le Grand Paris et sur le développement de l’immobilier de bureaux autour de la capitale.
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Pour l’investisseur, il n’y a aucun des soucis liés à la détention matérielle d’un bien immobilier, notamment quant à la gestion locative et la mutualisation des risques (impayés, vacances) est l’un des gros avantages de ce type de détention. Avec une mise de fonds qui peut être limitée au départ, donc très accessible aux petits budgets, il est possible d’accéder au marché de la location de bureaux ou de locaux commerciaux dont le particulier est en général exclu. Pour amortir les frais, la durée de détention conseillée est de dix ans au moins.
Déduire un déficit foncier dans l’ancien
L’investissement locatif dans l’ancien bénéficie d’un prix au mètre carré moins élevé que dans le neuf, et en général on trouve plus facilement un logement bien placé (proche des commerces et des écoles). Le rendement locatif est très variable selon les villes (2 à 4 % à Lyon, mais 8 % à Saint-Étienne !). Grâce à des travaux (notamment d’isolation), on peut générer une plus-value intéressante, imposable en cas de revente sauf si celle-ci intervient après 22 ans de détention. Quant à l’impôt sur le revenu, les loyers sont imposables bien sûr mais il est possible de déduire du revenu global un déficit foncier correspondant notamment aux travaux de réparation et d’amélioration du logement (dans la limite de 10 700 € par an : au-delà de ce plafond, l’excédent est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes).
Attention ! Quand on impute un déficit foncier, il est obligatoire de continuer à louer le logement concerné pendant au moins les trois années suivantes. Par exemple jusqu’en 2022 si le déficit foncier est imputé sur le revenu global de 2019 : si vous revendez le bien libre d’occupation avant 2022, vous risquez un redressement.
Source : L’Express
